山添 拓 参議院議員・日本共産党

国会報告

2018年・第197臨時国会

サブリース契約トラブルに消費者行政としての規制を

要約
  • 消費者問題に関する特別委員会で大臣所信に対する質問。横行するサブリース契約の問題をめぐって、大東建託の異常なノルマ主義と過酷な労働実態を明らかにしながら、国交省には建設業者などの関連業者を対象にした法規制を、消費者庁にはトラブルに役立つ情報提供や相談・支援体制を求めました。

○山添拓君 日本共産党の山添拓です。
 先ほど斎藤委員からもありましたけれども、私もサブリース契約について質問をいたします。
 アパートやマンションの一括借り上げと転貸管理、そして家賃保証を特徴とするもので、爆発的に広がっております。土地の所有者に対して、アパート経営で賃料収入があれば生活が安定する、相続税対策になる、空き室でも家賃を三十年保証すると、こういう甘い言葉を持ちかけて、自己資金がなくても多額の融資でアパートを建築させております。
 消費者ホットラインに寄せられたサブリース契約の特に賃料減額に関わる相談の特徴的な例を御紹介いただけますか。
○政府参考人(高田潔君) お答えいたします。
 賃料の減額に関する相談事例でございますけれども、母がサブリース契約でアパートを契約しているが、契約更新時期になり賃料の減額を当該事業者から求められているというようなものがございます。
○山添拓君 まあ、もっとたくさんあると思うんですけれども。
 大体多くの業者で五年とか十年は固定された家賃で空室保証をし、ところが、その固定期間が過ぎると、老朽化をし、空室が埋まらないからと、こういろいろ理由を付けて一気に家賃が減額をされると。かつそのことをサブリース契約の当初には聞かされていなかったというオーナーが非常に多いかと思います。それで、そうした中で、サブリース契約を前提としたオーナーへの融資、この中で、先ほどもお話ありましたが、スルガ銀行の不正事案などが明らかになっております。
 金融庁に伺いますが、このスルガ銀行の不正事案の中で、銀行や関連業者の具体的な不正の行為というのはどのような事例、事実を確認しておりますか。
○政府参考人(油布志行君) お答えいたします。
 スルガ銀行に対しましては、先般、一部業務停止を含む行政処分を行っておりますけれども、同行の投資用不動産融資に関連して、次のような不正行為が確認されております。
 例えば、サブリースを含む不動産関連業者が、融資の審査を通すために、自己資金のない借り手の方の預金通帳残高を改ざんする、借り手の口座にいわゆる見せ金を振り込む、借り手の所得確認資料を改ざんする、売買契約書を二重に作成するといった不正行為のほか、同じく不動産関連業者が、不動産を割高に評価する目的で、賃料や入居率を実際よりも高い数値に改ざんするといった不正行為も確認されております。
 こうした不正行為につきましてはスルガ銀行の側でも多くの行員が認識していたという状況の中で、借り手に対して多額の融資が実行されていたものでございます。
○山添拓君 この金融庁の摘発をした事例の中には、金融機関の側で不動産関連業者の不正を認識していただけではなく、金融機関の社員の側から、従業員の側から捏造したり、あるいはそれを促進する、促すような行為も行っていた、こういう事実も確認されておりますね。
○政府参考人(油布志行君) お答えいたします。
 御指摘のとおりでございまして、スルガ銀行の行員の一部の中には、積極的にこの改ざん行為に関わったり示唆したり、あるいは自ら資料を改ざんするといった行為も確認されております。
○山添拓君 要するに、金融機関と不動産関連業者が言わば共犯となって不正を行っているわけです。
 今日私が御紹介しますのは、いい部屋ネットで大展開をしております大東建託であります。ここでもトラブルが続出をしています。
 群馬県のある方、お話を伺ってきましたが、二十年前に父親が一億三千万円の融資を受けて、三棟十四戸を建設しました。金利二・七%で月二十五万八千円手元に残る、こういう概要書を見せられておりましたが、蓋を開いてみると、金利は三・二五%、手元に残るのは月七万五千円、当初からです。途中で家賃も減額を迫られ、家賃の減額に応じないと言っていると、代わりに駐車場の駐車料の方を下げられた、こういうこともあったそうです。大規模改修、修繕に五百万円掛かると言われて、結局この方は一括借り上げ契約を解消しまして、今は相続された御兄弟で管理をされております。借金の残高は今六千万円で、元金は返済できずに利息だけを返し続けている状況だといいます。
 裁判になった例もあります。東京地裁、二〇一六年の十月十四日の判決では、大東建託による修繕費の説明が不十分であったとして、五千四百万円の支払を認めました。このときは、当初の提案書の中では、家賃収入は増え続ける計画、その一方で修繕費は四十年間毎年三十二万円のみで上がらないと、大規模修繕についての説明はなかったというものでありました。
 私が伺いました元社員のある方は、オーナーの手取りを高く見せるために、最初の試算段階では固定資産税の負担があることを説明しないようにしていたといいます。家賃が減額していく、将来減額するというリスクについても、立地が良く賃料が下がっていないケースを持ち出して、大丈夫だと、これは社外秘ですよ、特別にお見せします、大丈夫ですよと、こういうふうに言って安心させていたといいます。
 話が違う、説明を受けていなかった、こういうことがなぜ起きるのかといえば、私は、それはサブリースを含む不動産管理業について、業としての規制がないからだと考えます。国土交通省が二〇一一年に施行した賃貸住宅管理業の登録制度がございますが、これは任意の仕組みです。宅地建物の売買ではありませんので、宅建業法の適用もないこととされております。
 消費者庁に伺いますが、建設業者がオーナーに勧誘をする場合、先ほど消費者契約法については、適用ある場合とない場合とあるんだと、一定の場合、反復継続して行っていない場合には適用があるけれどもというお話ありましたけれども、消費者契約法やあるいは特定商取引法、こうした規定によって家主、オーナーが保護されるという余地はあるんでしょうか。
○政府参考人(高田潔君) 消費者契約法と特定商取引法について御説明いたします。
 まず、消費者契約法は、事業者と消費者との間の取引に適用されます。消費者契約法上、消費者とは、事業として又は事業のために契約当事者となる場合を除く個人を指し、事業とは、一定の目的をもってなされる同種行為の反復継続的遂行をいいます。このため、契約当事者が個人であって、同種の行為を反復継続的に行っていない場合は、消費者契約法において消費者と見ることができる場合があり得ます。もっとも、消費者契約法は民事ルールであるため、最終的には裁判所において個別具体的な事例の該当性が判断されるものでございます。
 続きまして、特定商取引法でございます。特定商取引法につきましては、具体的な事案の法令適否の可否についてはコメントを差し控えさせていただきます。
 なお、一般論としましては、同法は訪問販売や電話勧誘販売等の特定の取引類型を規制しており、また、購入者等が営業のために締結する売買契約に係る販売等には適用されません。
○山添拓君 いずれも、家主の属性や状況次第によって適用されるか否かの判断、適用されるかどうかはケース・バイ・ケースだと、必ず適用されるというものではないということであります。
 しかし、アパート経営、それに対する知識や経験の乏しい家主が重大なリスクを含む契約を締結する、締結するかどうか判断するに当たって、適切な情報提供、十分な説明がされるという保証がないということであります。
 国交省の任意の登録制度では、重要事項の説明や書面の交付をルールとして定めております。しかし、例えば大東建託は登録業者ではないと伺っています。これは確かかどうか。
 また、実際に勧誘を行う建設業者が登録していてしかるべきだと思いますが、なぜそうではないんでしょうか。
○政府参考人(鈴木英二郎君) お答え申し上げます。
 現行の賃貸住宅管理業者登録制度におきましては、賃貸住宅の賃貸人から委託を受けて行う賃貸住宅の管理事務又は賃貸住宅を転貸する者が行う賃貸住宅の管理事務を営もうとする者が国土交通大臣の登録を受けることができるという制度でございます。
 御指摘の大東建託株式会社につきましては、これは、賃貸人となる者から建設工事を請け負いまして賃貸住宅を建設するという、いわゆる建設事業者でございますので、賃貸住宅管理業を営んでいないということで本制度に基づく登録対象ではないということになっております。
 また、なお、この大東建託グループの中で法人としまして賃貸住宅管理業を営んでおります大東建託パートナーズという株式会社がございますけれども、こちらにつきましては本制度に基づく登録を受けているものでございます。
○山添拓君 しかし、実際に勧誘を行っているのは大東建託なんですね。
 任意の制度ですので、違反しても罰則や制裁がなく、登録を抹消されるぐらいですけれども、そもそも登録の対象ともならないということであれば、野放しも同然だということです。
 資料お配りしておりますが、国土交通省は、サブリース契約をめぐるトラブルが頻発しているのを受けて、登録制度の義務化も視野に業者の実態調査に乗り出すと報じられております。どのような調査をどのぐらいの規模でいつまでに行うんですか。
○政府参考人(鈴木英二郎君) 委員御指摘のとおり、サブリース業者と家主の間で家賃保証をめぐるトラブルなどが多発しておりますことなどを受けまして、国土交通省におきましては、賃貸住宅管理業者に係りますルールの在り方でございますとか、賃貸住宅管理業者登録制度に未登録業者の登録促進の方策などにつきまして調査、検討を行うべく、平成三十一年度予算の概算要求におきまして所要額を計上したところでございます。
 具体的な内容といたしましては、オーナーに対します契約時に十分な説明を行っているかなどの賃貸住宅管理業者の業務実態、それからオーナーに対します賃貸住宅建設の勧誘実態、それから個人投資家などに係ります不動産投資の実態、こういったことにつきまして詳細に調査をすることで考えておりますけれども、いずれにいたしましても、まずは予算で所要額を確保した上で的確に調査を実施し、賃貸住宅管理業の適正化につなげてまいりたいと考えているところでございます。
○山添拓君 これは是非徹底した調査をお願いしたいんですね。
 大東建託の職場では、信じ難い実態が告発をされています。最近まで、電通の鬼十則をまねた大東十則、これを社員全員に毎朝唱和をさせておりました。取り組んだら放すな、殺されても放すな、目的完遂までは、こういうものであります。
 アパート建設の契約を取る建築営業社員のノルマが異常に厳しいと。契約が取れない者、無実績者は徹底的に差別をされます。しんぶん赤旗の取材では、私は無実績者と書いたたすきを掛けて支店前で掃除をさせるとか、懲罰的な無実績者研修だとか、あるいは支店内で日常的に罵声、怒声が飛び交う、営業担当社員をスタンガンで脅すような支店長までいたといいます。
 架空契約と文書偽造が多数行われていると伺いました。判こを偽造して契約書に署名押印をする。社員が自腹で手数料を立て替える。これは、例えば四千万円の契約であれば二%の手数料で八十万円と。もちろん、これ発覚すれば首になりますが、しかしそれを覚悟で犯罪行為に及ぶほどに苛烈なノルマに追われています。
 二〇一五年の十二月には、松本支店の社員が殺人未遂事件まで起こしました。これは、アパート建築の契約書を偽造して勝手に工事に着手してしまったもので、当然ですが顧客から抗議を受けて、しかし解約されるとノルマを達成できないので、逆上しまして、放火をし危害を加えたというものでした。
 なぜここまで追い込むノルマを課すか、これはもうかるからにほかならないんですね。低金利政策で、金融機関が融資先を探している。そして、オーナーの側は少ない年金、相続税対策に悩んでいる。これにも付け込んで、採算性をごまかし、高いアパートを売り付けると。中井貴一さんにもCMに出てもらうと。一件取れれば数千万から億単位の契約です。しかも、そのリスクはオーナーに押し付けられる。
 二〇一八年三月末時点で、管理戸数は百三万六千六百四十戸。全国賃貸住宅新聞によれば、二十二年連続でトップで、連結決算では経常利益一千三百億円を超えます。おいしい事業だけに、とにかく数字を求めているわけです。成果主義の極限というべき実態のその背景に、野放しのサブリース業、不動産管理業の現状があるんだろうと思います。
 ですから、今の登録制度を義務化するというのにとどまらず、建設業者などの関連業者を含めて対象とする法的規制に乗り出すべきだと考えますが、国交省、いかがですか。
○政府参考人(鈴木英二郎君) お答え申し上げます。
 賃貸住宅管理業に関しましては、委員御指摘のように、サブリース業者と家主の間の家賃保証をめぐるトラブル等も多発していることを踏まえまして、平成二十九年の九月から検討会を開催いたしまして、登録制度の法制化を含めて、今後の賃貸住宅の管理業の在り方につきまして検討を深めてまいったところでございます。
 この検討会におきまして、先頃、賃貸住宅管理業の枠組みについて、より実効性のある形で制度の構築、改善を図っていくことが必要だとした上で、投資用不動産をめぐるトラブルが多発していることに鑑み、実態を詳細に把握した上で法制化に向けた検討を進めるべきとの提言が取りまとめられたところでございます。
 国土交通省としましては、多様化しておりますトラブルの実態も正確に把握しつつ、その結果も踏まえて、引き続き法制化も視野に入れて検討してまいりたいと考えてございます。
○山添拓君 不動産会社、建設会社を含めた、関連会社を含めた規制になるように、是非検討を進めていただきたいと思います。
 大東建託は、二〇一七年、一八年と続けて、経産省の健康経営優良法人、ホワイト五百に認定されております。しかし、その裏で、ここ五年で少なくとも六名の社員が自ら命を絶っています。
 ブラック企業の典型のような長時間労働の実態もあります。資料の二ページに記事をお付けしましたが、今年六月、川崎市内の支店に労基署が是正勧告を行ったと報じられました。月七十時間、繁忙期八十時間という残業時間の労使協定を結んでおりましたが、社員は七十時間以上残業を付けると始末書を書かされる、残業時間も修正させられる、こう上司から聞いていたと言います。これは全社的に行われているんですね。
 私がお話を伺った元管理職の方も、七十時間、八十時間を超えないように勤怠の記録を調整して入力していたと。そのため、二年以上にわたって土日も出勤し、月の残業時間は百時間を超えていたと言います。
 課長クラスのほぼ全員が月曜日になると呼び出されて、一人ずつ数十名の前に出て、どうして成績が悪いのかと反省の弁を述べさせられます。それが部長の意に沿わないと、違うだろうと、こう罵声が浴びせられてやり直し、この繰り返しで一時間。次いで、部長の講話が二時間あります。午後はレポートを作成し、提出し、怒られて、またやり直しを行う。この繰り返しで、夜の八時までそれが続くと。夜九時になって、ようやく自らの支店に戻る。これが毎週のように一日必ずある。そのため、成果を求められるために土日も出勤せざるを得ないと。
 厚労省に伺いますが、過労死ラインの長時間労働が日常化し、しかも過少申告をさせる、これは異常であり、徹底した調査と是正指導が必要ではないかと考えますが、いかがですか。
○政府参考人(田中誠二君) お答えいたします。
 個別の事案につきましてはお答えは差し控えさせていただきますけれども、労働基準法に違反する長時間労働や賃金不払残業はあってはならないと考えております。
 厚生労働省といたしましては、各種情報から時間外・休日労働時間数が一月当たり八十時間を超えていると考えられる全ての事業場などに対しまして監督指導を実施をしているところでございます。平成二十九年度には、長時間労働が疑われる事業場に対する監督指導として、二万五千六百七十六事業場に監督指導を実施し、一万一千五百九十二事業場、四五・一%に当たりますけれども、違法な時間外労働が認められたため、是正指導を行っております。
○山添拓君 具体的な実態が寄せられておりますので、直ちに調査すべきだと指摘したいと思います。
 とにかく数字に対する執着が異様に強い会社でして、課長クラスでは十日で一億円の契約がノルマです。契約が取れないと給料が下がるんですね。中途採用の場合には基本給二十八万円からスタートしますが、半年間実績がないと、七か月目から六万円カットになり、十三か月目からは更に四万円カットで十八万円、そうすると手取りは十万円切るという方も出てきます。
 二〇一七年の四月に就業規則の変更への合意を社員に対して個別に求めました。著しく営業成績が不良と認められるときは従業員としての身分を失う、こういう条項を追加しました。著しく成績不良というのは、長期間、二十四か月無実績となった場合など、こういう解釈も印刷して配っています。二年間無実績で首、解雇なんですけれども、会社は解雇ではなく身分の喪失だと、こう言って退職届を出させて自己都合退職を迫っています。
 厚労省に伺います。こうした規定の下で二年間無実績だったとしても、それだけで首にするというのは解雇権の濫用であって、違法ではありませんか。
○政府参考人(田中誠二君) 個別の事案につきましてはお答えを差し控えさせていただきますが、一般論として、就業規則において労働契約の終了事由が規定されている場合には、その事由による労働契約の終了が解雇に当たるのかどうか、それから解雇に該当する場合には、労働契約法十六条に基づき、客観的に合理的な理由を欠き社会通念上相当と認められるかどうかという点につきまして最終的には司法において判断されるものでございまして、解雇権濫用と認められる場合には当該解雇は無効となると考えております。
○山添拓君 ですから、解雇に当たるようなケースがあり得るわけですが、しかし、そのことを会社も分かった上で、したがって、退職届を出させているわけです。もし退職届を出してしまえば、これ事実上強制された退職届だったとしても、解雇だと言って争うのは難しくなると。そこまで計算した上での就業規則の改定であり、これは確信犯だと言わなければなりません。
 厚労省は、現在パワハラ防止の法規制化に向けた議論を進めていますが、そこでは業務上の適正な範囲内の指導については職場のパワハラに当たらないことを示すべきだと、こういうことも言われておると思います。
 ノルマは業務上課されるものですが、この大東建託で見られるような余りにも過酷なノルマの設定や、その達成を迫るような恫喝、達成できなかった場合の報復、懲罰的な研修などは、これは明らかにパワハラであります。こうしたケースが除外されるようなパワハラの定義、法規制化であってはならないと考えますが、どのようにお考えでしょうか。
○政府参考人(本多則惠君) お答えいたします。
 まず、職場におけるパワーハラスメントは、委員おっしゃるとおり、働く方の尊厳や人格を傷つけ、職場環境を悪化させるものでありますので、あってはならないものでございます。
 現在のその対策の検討状況でございますが、本年八月末から労働政策審議会雇用環境・均等分科会におきまして具体策を御議論いただいております。
 その中で、パワハラの定義についてですけれども、今月十九日の分科会で事務局からお示しをした取りまとめに向けた方向性というものの中で、本年三月に取りまとめた職場のパワーハラスメント防止対策についての検討会報告書を踏まえまして、優越的な関係に基づくこと、言動が業務上必要かつ相当な範囲を超えていること、就業環境を害すること、以上の三つの要素を満たすものとしてはどうかというふうに提案をしまして議論をされているところでございます。
 年内をめどに一定の結論が得られるよう御議論いただき、その結果を踏まえて必要な対応を行ってまいりたいと思っております。
○山添拓君 パワハラ禁止だという規定を法規制化するとともに、現に起きている問題に十分に対処できるような対策を求めたいと思います。
 最後に大臣に伺いたいのですが、本来、不動産の賃貸借は大家の立場が強く、たな子は法律で保護されるものだと。しかし、サブリース契約の場合には、たな子である業者の方が知識も経験も情報も、あるいは組織力や交渉力なども、もうあらゆる点でノウハウを持ち、圧倒的に優位に立っています。
 この逆転関係を利用して、過酷なノルマで猛烈な勧誘をさせて、その結果、無謀な計画の下で多額の借金をさせてアパート経営に踏み込ませる、そしてそういう事態になっている方が大勢おられるわけです。サブリースによるアパート経営というこの業態自体が構造的な問題を抱えているという認識を大臣はお持ちでしょうか。
 それから、先ほどの話の中でも、消費者庁は国交省や金融庁と共に、この三月と十月に、これから契約しようとする人に対しては注意喚起を行っておりますけれども、既にサブリース契約を締結して、いつ家賃が下がるか、金利が上がるかと、こう不安を抱えているオーナーの皆さんも大勢いるわけです。そうした皆さんに対して、トラブルへの対処に役立つような情報提供など、具体的な相談支援体制が必要だと考えますけれども、いかがでしょうか。
○国務大臣(宮腰光寛君) お尋ねのサブリースという事業形態そのものに関する全体的な評価については差し控えたいと思います。
 その上で申し上げれば、近年、契約途中で賃料が減額されたり、契約期間中に契約が解約されるなど、サブリース契約をめぐるトラブルなどが発生していると認識しておりまして、ローン返済も含めた事業計画をオーナーの方々が十分に理解していただく必要のある契約であるというふうに考えております。
 また、消費者庁におきましては、本年三月及び十月に、国土交通省及び金融庁と連携して、アパート等のサブリースを検討している方向けの注意喚起を公表しております。加えて、既にサブリース契約を締結している方からの相談が消費生活センター等に寄せられた場合に的確に対応できるような相談員向けの研修実施など、取組を強化をいたしております。
 いずれにいたしましても、今後とも、適時適切にサブリースに関するトラブルの発生抑止のため注意喚起を行うなど、関係省庁が連携してしっかりと取り組んでまいりたいというふうに考えております。
○委員長(宮沢洋一君) 時間が来ておりますので、簡潔に。
○山添拓君 十分な注意喚起とともに、野放し状態を是正するための適切な規制を掛けるべきことを重ねて強調して、質問を終わりたいと思います。
 ありがとうございます。